住房公积金“一头连着经济，一头连着民生”，从政策定位和现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力；住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房地产市场的发展。

本文试图通过具体数据分析2019年益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场情况，更加科学、全面地认识住房公积金制度。

一、我市房地产（住宅）市场基本情况

（一）住宅是我市房地产投资、销售的主阵地

2019年，全市完成房地产开发投资138.25亿元，比上年增长6.6%。其中，住宅完成投资110.86亿元，投资占比为80.19%。

全市实现商品房屋销售面积415.18万㎡，比上年增长0.4%。其中，住宅销售面积368.46万㎡，销售面积占比为88.75%。全市实现商品房屋销售金额206.14亿元，比上年增长8.9%。其中，住宅销售金额176.62亿元，销售金额占比为85.68%。

（二）通过住房公积金个贷实现住宅消费的比重较大

2019年，通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积134.39万㎡，住宅销售面积占比为36.47%。通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额69.99亿元，住宅销售金额占比为39.63%。通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资46.81亿元（含组合贷款银行部分），占全市新发个贷市场的39.87%；年末住房公积金贷款余额96.51亿元，占全市存量个贷市场的比例为28.96%。住房公积金贷款成为我市居民购房融资的重要途径。

（三）房价收入比、房价租金比在合理区间

商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金比（商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值）。2019年，我市城镇居民人均可支配收入为31570元，商品住宅均价4793.46元/m2，商品住宅月均租金18元/㎡。按2019年城镇人均住房建筑面积54.6平方米计算（根据2017年城镇人均住房面积50㎡，每年2.3㎡的平均增速推算），我市房价收入比为8.29，与全省平均水平7.84基本持平；房价租金比为266.3，介于200-300的合理区间。表明我市目前房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡沫少。值得注意的是，从近三年同期数据来看，房价收入比和房价租金比都呈现持续上升趋势，投资风险明显增加，购房相关投资行为应更加审慎。

二、住房公积金在居民住房消费中的作用

（一）住房公积金贷款融资率

住房公积金贷款融资率=(住房公积金贷款金额÷家庭购房款总额)×100%。该百分比越大，购房家庭自筹资金越少，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显，居民越容易实现购房行为。

2019年，住房公积金个人住房贷款抵押房产套均64.39万元。2019年，我市住房公积金个人住房（组合）贷款平均额度为43.07万元，住房公积金贷款融资率为66.89%，职工家庭还需自筹资金21.32万元。

（二）住房公积金缴存还贷率

住房公积金缴存还贷率=（住房公积金月缴存额÷住房公积金贷款月还款额）×100%。该百分比越大，住房公积金缴存对居民住房消费的支持作用越明显。

2019年，我市住房公积金人均月缴存额为1152元，人均月还款额1467元。住房公积金单职工缴存家庭，只需补充还贷315元元/月，缴存还贷率为78.53%；在双职工缴存家庭的缴存还贷率为100%（对冲还贷提取金额不能超过月还款额），借款家庭通过按月缴存和对冲即可实现轻松还贷。

（三）家庭月收入还贷率

家庭月收入还贷率=〔（住房公积金贷款月还款额-住房公积金月缴存额）÷家庭月收入〕×100%。该百分比越小，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。

2019年，我市城镇居民人均可支配收入31570元，以夫妻双方收入计算家庭月收入为5262元。根据住房公积金缴存还贷率的测算数据，单职工缴存家庭每月需补充还贷315元，家庭月收入还贷率为11.97%，双职工缴存家庭月收入还贷率为0。

（四）住房公积金贷款利息节省率

住房公积金贷款利息节省率=〔（与住房公积金等额的商业贷款利息额-住房公积金贷款利息额）÷等额商业贷款利息额〕×100%。该百分比越大，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显。

按2019年住房公积金贷款平均额度24.58万元，平均借款年限16年计算，商业银行个人住房贷款利息总额（利率4.90%）10.93万元，住房公积金个人住房贷款（利率3.25%）利息总额6.97万元。住房公积金贷款利息节省率为36.23%。

（五）住房公积金提取首付支付率

住房公积金提取首付支付率=〔购房提取总额÷（家庭购房款总额-住房公积金贷款金额）〕×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。

2019年，全市购房提取平均每笔7.76万元。根据职工家庭自筹资金21.32万元计算，若单职工缴存家庭购房，实际支付首付13.56万元，住房公积金提取首付支付率为36.4%；若双职工缴存家庭购房，实际支付首付5.8万元，住房公积金提取首付支付率为72.8%。

    （六）住房公积金提取房租支付率

住房公积金提取房租支付率=月租房提取金额÷家庭租房月租金×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。

2019年，我市中心城区无房职工家庭租房提取住房公积金的标准为1000元每月。按租住住房平均每套90㎡，租金18元/㎡，总租金为1620元/月。住房公积金提取房租支付率为61.73%，无房家庭仅需自筹620元即可住有所居。

（七）家庭月收入租房率

家庭月收入租房率=〔（家庭租房月租金-住房公积金租房提取额）÷家庭月收入〕×100%。该百分比越小，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。

2019年，我市城镇居民人均可支配收入31570元，以夫妻双方收入计算家庭月收入为5262元。根据住房公积金提取房租支付的测算数据，无房职工家庭提取住房公积金后，实际仅需自筹620元用于支付房租，家庭月收入租房率为11.78%。

从以上分析，我们可以看到住房公积金制度，不仅能有效保障住房销售、刺激直接投资、带动产业发展；还能显著降低职工的购房融资成本，减小贷款还款压力，提高住房消费能力，制度优势明显。